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          進京不順、少數股東權益猛增 “穩健派”越秀地產變量漸顯

          來源:北京商報 2022-12-22 13:39中投網 A-A+

            在今年房地產市場整體表現低迷、行業營收普遍下滑的情況下,被稱為老牌“穩健派”的越秀地產卻成為TOP50房企中唯一銷售正增長的企業。不僅如此,其在增儲擴容方面也表現強勢,甚至放出“資金不是問題,融資渠道暢通”的口號。然而在談“進”的同時,越秀地產一些自身問題也逐漸暴露出來,進京不順、少數股東權益大幅增長,備受市場詬病的增收不增利,這些在擴容之外同樣亟須證明。

            進京“趕考”銷售受阻

            2022年12月第三周,北京深冬,疫情的頂峰似乎開始邁過,懷柔紅螺板塊,去年首批集中供地的項目越秀天恒懷山府營銷中心,除了保安警惕地看著四周,并沒有什么人進出。相比之下,后方掛著“慶祝1、2、4、7號樓封頂”橫幅的工地熱鬧不少。“蓋的很快,這半年疫情這么重但沒怎么耽誤。”附近紅螺家園的居民如此評價。

            這是越秀進京的首個項目,去年5月8日,越秀地產攜手天恒一起落子懷柔,底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區改造地塊。一年半后,根據北京市住建委的網簽數據,這個名為越秀天恒懷山府的項目網簽僅15套,以1.76%的網簽率排名2021年一批次項目倒數第一。

            “合作伙伴與目標地塊越秀都沒選好。”一位熟悉北京市場、與越秀此次合作方天恒方面有過深度接觸的房企營銷總直言,與北京地方國企合作拿地,雖然前期合作方的優勢明顯,但溝通成本比較高,而且相比于首開、首創、城建在合作開發方面的“成熟體制”,區屬國有企業的問題更多,這一點無論從天恒自身開發的項目,還是合作項目的進程都能看出一二。

            而從板塊來說,雖然科學城疊加會都概念,讓懷柔的新房市場曾經火過一陣,但整體區域內價格的透支也顯而易見。不僅如此,從紅螺板塊來說,京承高速下來需要穿過整個懷柔主城區,周邊三公里內用“毫無配套”來形容并不為過,不僅如此,因地處景區與遠郊區主城區夾縫處,周邊的環境有些“一言難盡”,可是說是度假房沒風景、自住房沒保障。

            從房企進京“趕考”規律來看,一個核心特點就是“千億”指標,恰如金輝、卓越、雅居樂、佳兆業等,似乎在北京扎下“根”后,才能證明自己的“千億”含金量,不幸的是,上述企業中,包括越秀在內,能稱得上在京扎根兒的,目前看只有卓越一家。

            越秀地產也是在落子懷柔后,未能繼續在京拿地。

            努力拿回“丟失”的那幾年

            急于落子北京證明自己的越秀地產,是國內最早的一批房企,一直以“穩健”的狀態示人,也正是因為“穩健”,其規模擴張步伐相對遲緩。當同體量房企早已跨過千億門檻時,越秀地產還在500多億銷售額徘徊。

            2017年,越秀地產提出“三年沖千億”的目標,決定在2020年跨入“千億俱樂部”。但天有不測風云,受疫情“黑天鵝”的影響,越秀地產再次發揮“穩健”基因,在沖擊千億關鍵時刻調低了銷售目標。2020年,越秀地產制定的銷售目標為802億元,增幅下調至11.21%,較千億目標縮水了不少。

            雖然遲到了一年,越秀地產終于在2021年完成千億跨越。2021年,越秀地產實現合同銷售額約1151.5億元,同比增長20.2%,首次跨入千億房企陣營。

            也錯過了一輪擴張周期。從增儲表現來看,越秀地產正在努力拿回“丟失”的那幾年。

            年報數據顯示,2018-2021年,越秀地產土儲面積從1941萬平方米增長到2711萬平方米,僅2021年越秀地產就在18個城市共新增37幅土地,總建筑面積約918萬平方米。

            隨著越秀地產“步伐”的加速,土地投資金額也水漲船高。2020年越秀地產的土地投資支出為410億元,超出原本的土地預算近110億元,即便如此,越秀地產董事長林昭遠仍在年度業績會上公開喊話“2021年越秀地產的土地投資預算大概為520億元,同比增長26.8%”,在年度進程過半、房企普遍下調銷售目標的時候,林昭遠更是喊出“公司今年銷售目標沒有調整的計劃,對完成全年1235億目標非常有信心”。

            就在前不久越秀地產披露的11月成交快訊顯示,越秀地產前11月銷售額1029.4億元,完成年度目標83%,如果沒有意外,越秀大概率會成為今年房企中屈指可數的完成全年銷售業績的企業。

            區域深耕“變量”

            雖然難得成為樓市“冰渣子里的一朵花”,但同為千億陣

            營的越秀有著與大多數偏安一隅的區域性房企的通病——布局過于集中,抗風性能力不足。

            邁入千億陣營后,越秀地產繼續按照“1+4”全國化戰略進行布局,深耕大灣區這一核心區域,深化拓展華東地區、華中地區、北方地區和西部地區。但從土儲結構和銷售貢獻占比來看,越秀地產目前尚未擺脫“區域”的標簽。

            2022年初,越秀地產首入合肥,也讓其全國化布局往前再邁了一步。截至2022年6月末,越秀地產已進入到30個城市,總土地儲備約為2860萬平方米,但越秀地產在大灣區和廣州依然表現“高集中”,分別擁有土地儲備1512萬平方米和1292萬平方米,約占總土地儲備的52.9%和45.2%。

            2022年上半年,越秀地產實現合同銷售金額為489.1億元,同比增長3.2%。大灣區實現合同銷售金額約317.5億元,約占總合同銷售金額的64.9%。而這之中,僅廣州一地實現合同銷售金額約293.4億元,約占總合同銷售金額的60%,其他區域的銷售貢獻則表現平平。

            于年內,越秀地產繼續在廣州土拍市場“猛攻”,優質地塊更是不惜重金補倉。在廣州年內第二輪土拍中,越秀地產以81.19億元競得天河區燕塘地塊,扣除配建后樓面價達到50800元/平方米,不但刷新區域樓面價紀錄,更是位列廣州史上第五高的樓面價。

            樓市的基本面需要消費來支撐,粵港澳大灣區是目前最具“活力”的地區,越秀地產能夠在當前市場環境下保持強勢,也與其提前的戰略布局密不可分。

            但沒有一個模式是沒有缺點的,“深耕”同樣也是一把雙刃劍,潛在的風險性不可避免。房地產調控歷來限制“過熱”的情況出現,海南調控之后,雅居樂的銷售受挫;環京調控之后,華夏幸福也沒熬住,目前尚處于存活的邊緣?梢钥吹,一旦依賴程度過深,市場變動必然帶來顯著沖擊。

            對于區域深耕、戰略布局等問題,北京商報記者與越秀地產方面取得聯系,截至發稿,未獲得回應。

            增收不增利“隱患”

            隨著擴張步伐的加快,越秀地產債務規模也隨之水漲船高。截至2022年上半年,越秀地產的負債合計約2447億元,同比增長7.54%。其中短期債務的增長較為明顯,一年內到期負債為269.59億元,同比增長21.21%。

            截至2022年6月末,越秀地產的凈負債率為85.79%,較去年同期增加了9.9個百分點;剔除預收款后的資產負債率為69.4%,沒有發生太大變化;現金短債比為1.45倍,較去年同期的1.8有一定幅度下滑。

            有著國企的優勢,越秀地產融資成本一直處于行業較低水平,但在“邁大步”的同時,能夠將“三道紅線”指標控制在安全線內,也與其少數股東權益相關。這一點可以說越秀再次踩到了區域千億房企的通病。

            Choice數據顯示,自2016年開始越秀地產的少數股東權益(非控股權益)開始快速增長,2016年末越秀地產的少數股東權益為37.62億元,2017年末到2021年末,少數股東權益分別為46.03億元、90.85億元、144.7億元、205.3億元、281.3億元。2022年中期,越秀地產的非控股權益為295.7億元,少數股東權益占總權益的比重已躍升到38.78%。

            少數股東權益逐步增長,其對于利潤的“侵蝕”也逐漸暴露出來。2022年上半年,越秀地產營收312.9億元,同比增長29.1%。但利潤表現卻并不“優秀”,上半年越秀地產歸母凈利潤約17.1億元,同比下降25.8%;而少數股東凈利潤約8.76億元,同比大幅增長119%。一降一升的明顯變化,這背后的問題值得引起注意。

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