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          港商投資熱度 與內地房地產市場的逼人寒氣形成鮮明對比

          來源:證券時報網 2022-12-27 10:17中投網 A-A+

            前兩個月,上海K11的展覽又火了。數字藝術展《K11工藝臥游》中的黑漆描金工藝,經技術渲染大展風華,引來一眾潮人打卡。千里之外,新疆首座非物質文化遺產館藍圖初顯,待融雪之后,將在烏魯木齊動工。

            國潮復蘇,令低調許久的推動者新世界重回大眾視野。上世紀70年代,鄭裕彤在港創立新世界發展,如今擔任公司CEO、新世界中國行政主席及K11創始人的孫子鄭志剛,畢業于哈佛大學東亞文學系,崇尚中國文化,身體力行參與《K11工藝臥游》籌辦,還在尚無投資的新疆,力砸2億元援建非遺館。但這家充滿文藝氣質的老牌香港地產商,已在內地市場隱身多年。

            今年,新世界逆勢穩健發展,業績數據亮眼,7到10月合約銷售達63.2億元,四個月完成全年目標42%。高調回歸的港商并非只此一家,太古、香港置地、嘉里、瑞安紛紛在內地“開疆拓土”。

            港商投資熱度,與內地房地產市場的逼人寒氣形成鮮明對比。站在2022的尾巴上回顧一年,地產商們過得很不容易。據國家統計局數據,前11個月,房地產開發投資增速為-9.8%。實際上,多數企業全年目標達成不足80%。當資金短缺、人員優化、預期下調,成為內地房企普遍面臨的困境,對比之下,曾為內地房地產市場引領者的港商們,似乎已經穿越周期,秘訣為何?

            賺慢錢與低負債

            穿越周期,換句話說,是讓企業走得更遠更久。“我們堅持把行穩致遠和高質量發展作為經營理念。”新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚透露“訣竅”,“這是來自50年的經驗積淀。我們經歷過世界金融格局變化和亞洲金融風暴,所以對‘穩’的要求更高、更緊迫。”

            興起于上世紀40年代的香港地產市場曾幾經沉浮,日益成熟完善,一批經驗豐富的地產商脫穎而出,一度成為內地房企的學習標桿。實用的住宅設計、“賣樓花”預售制等開發經驗被引入內地,沿用至今。

            20世紀90年代開始,我國房地產市場飛速發展,內地房企逐漸走向快周轉的開發模式,規模迅速擴張,層出不窮的千億、萬億房企,甚至到香港和海外拿地。與此同時,堅持“穩”字在前的港商走得穩健、改賺慢錢,和內地拼速度、拼規模的房企,變成涇渭分明的兩派。

            “在地產‘黃金時代’,港商雖然變得‘邊緣化’,但也規避了激進擴張可能帶來的風險,同時在市場調整的時候,具備逆勢加倉、逢低吸入的能力。”億翰智庫研究總監于小雨說。

            數據也證明了這一點。2020年,國家提出降負債、控支出“三道紅線”(剔除預收款后的資產負債率不高于70%;凈負債率不高于100%;現金短債比小于1倍),貝殼研究院統計監測的85家房企中,僅32家房企全部達標。而在2022年初,頭部港商的凈負債率全部低于50%,部分甚至低于20%,涉及瑞安、新世界、興業國際、嘉里、恒隆、新鴻基、九龍倉、太古,遠低于行業平均。

            港商不是不敢“花錢”,相反,健康的財務狀況,讓他們有了足夠的選擇權——要買,就買最好的。據公開資料,2008年、2011年市場低迷期,港商在全國逆勢加倉,獲得大量土地儲備,2021年開始,又開啟新一輪加倉。在項目選擇上,港資有著共同偏好,偏愛選址一二線城市,以高端商業為核心的綜合項目,部分體量大、總價高。如,2020年香港置地在上海徐匯濱江以310.5億元打包拿地,2022年嘉里建設在黃浦金陵東路以133.29億元拿下綜合用地,最近火上社交平臺的張園(西區)也出現了太古地產的身影。

            這兩年,新世界也在上海樓市頻繁露出。今年,新世界與保利、招商蛇口聯合體以34.2億元在普陀拿地;第二座K11自去年開工以來穩步建設中。

            “每個時期都是挑戰和機遇并存。在房地產的黃金期,不能放松對負債率的警惕,犧牲對質量的打磨;在充滿挑戰的當下,也要看到新機遇。因此,新世界剛剛把總部從香港搬到廣州,堅持高效本地化運營,走出了港資新速度、發展新模式。”黃少媚說。

            慢經營與精細化

            慢,不僅規避了風險,而且帶來了收益。最近,上海K11又進行了煥新調整,除了引進多家先鋒品牌新店,還把商場二層升級改造,讓藝術展從展廳跳出來,人們購物時就能直接接觸藝術。盡管已經開業9年多,K11依然是上海唯一一家購物藝術中心,擁有最獨特的標簽,保持極強的吸金能力。

            K11的精細經營是港資的普遍特點。上海商圈強手如云,那些至今口碑屹立不倒的頂級商場K11、恒隆、新天地、嘉里中心、國金中心、興業太古匯,均出自港資房企之手。他們都有豐富的品牌資源、高品質設計風格和過硬的物業服務,并讓購物者有持續的新鮮感。

            商業地產開發門檻高、周期長,更有“五年之癢”之說,也就是從開業到成熟,至少需要5年來培育,即便如此,也不一定能成功。相比一次銷售就能賺大錢的住宅開發,需要攥在手里精心培養的商業地產顯然“不劃算”,考驗耐心,更考驗資金實力,為何港資紛紛青睞于此?

            “我們認為,房企依靠數量取勝難以持續,因為人們的住房需求總有飽和的那一天。從財務角度看,能夠站得穩的是銷售和租金收入并重。”黃少媚說,如果企業在銷售和租金收入之間取得平衡,就能穿越寒冬,迎來春天。

            新世界租售并重,自持部分包括瑰麗酒店、K11購物藝術中心、K11 ARTUS藝術寓所。這樣短期有銷售帶來的現金流回籠,當企業遭遇風波、銷售利潤下滑時,又有長期穩定的租金流彌補,同時也避免了只做租賃帶來的資金回籠過慢等問題。

            慢經營,的確曾讓港商熬過寒冬。1997年亞洲金融危機發生后,香港房地產市場陷入低迷。據公開資料,恒隆地產1996到2003年的營業收入,分為投資物業租賃和香港房地產開發銷售。后者在1997年后遭遇斷崖式下降且長期處于低位。期間,公司物業出租收入雖也受到市場低迷影響而略有縮減,但總體呈穩定態勢并維持了近80%的毛利率水平,在漫長熊市中起到了壓艙石作用。

            在這種理念下打造的上海港匯恒隆,經過漫長的13年開發,如今也已成為集團收益的重要組成。2021年業績會顯示,其銷售額是集團所有香港商場總和的2.7倍。

            可以看到,慢經營理念下更容易打磨出精品項目,為企業提供持續現金流,從而為企業融資提供良好的背書,在拓張中獲得低成本資金,從而形成相對完整的良性循環。

            很多年前就開始布局粵港澳大灣區和長三角地區的新世界,也將在不久的未來迎來收獲期。工作人員透露,目前,新世界在杭州、深圳和上海均有地標性商業項目在建設中,預計2026年起將分階段開業,屆時將帶來更多的租金收入。

            生態圈與高質量發展

            或許會讓不少人意外的是,周大福珠寶和新世界屬于同一母公司,是正宗的“姐妹”。“周大福珠寶為新世界地產板塊提供了重要的客戶資源。”黃少媚表示,由多元產業組成的“新世界生態圈”正在全國各地開花結果,幫助企業穩定向前。

            新世界多元生態圈融匯地產、商業、酒店、零售、教育、金融保險、醫療等多個領域,不同板塊相互促進,消費積分可以共享。多元化布局,成了新世界打造城市綜合體的“底氣”。

            比如,在住宅周邊搭配瑰麗酒店和K11商業開發,同時,在一個社區里,聯動各種業態,激活區域活力。這往往能對消費者形成強大的吸引力。

            也就是說,新世界不僅只負責建造一家酒店、住宅或是商場,而是用“產城融合”的新模式驅動產業創新,賦能城市升級。

            從高質量發展的角度來衡量,只做到這些還不夠。ESG(環境、社會和治理)已成為衡量一家企業可持續發展績效和長期投資價值的重要考量因素,是眾多頭部港商追求的新方向。

            近年來,港資地產商紛紛將ESG作為考核的重要指標。比如,恒隆地產在上海推出“她領航”計劃,關注女性發展;多家企業發行和申請的融資,有多筆與綠色金融相關。專家認為,除了財務穩健之外,還和他們可持續建筑開發經驗豐富、ESG管理水平較高等。

            “新世界很早開始探索ESG,建造標準一直領先于行業指引。2010年,廣州周大福金融中心(東塔)項目已經建立起ESG內部系統,設計遵循LEED金級標準。目前,新世界LEED綠建要求,已經全部提升到金級或鉑金級。”黃少媚說。數據顯示,新世界在國際ESG評級中的表現不斷提升。2021年獲得超過40個可持續發展獎項,并自2019年起被納入道瓊斯可持續發展亞太指數。

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